Des que tenim ús de raó, ens ha preocupat la situació del lloguer de residència habitual, és a dir, aquell que destinen els arrendataris per viure-hi de manera permanent, amb les seves famílies. I les diverses regulacions dels darrers anys, encara han agreujat aquesta inquietud.
Com a professionals, la nostra missió és la de consensuar i mediar entre les dues parts intervinents: propietaris i llogaters. Cadascuna, amb una situació econòmica i familiar especial i única, i amb interessos sovint oposats. Hi apliquem els nostres coneixements i experiència a nivell comercial i jurídic, a més de l’ajuda en totes les gestions i tràmits necessaris. La màgia es produeix quan els seus interessos mutus convergeixen, i es perfecciona el contracte de lloguer. Aquest contracte és fonamental perquè continui la bona entesa i convivència, i es regulin tots els aspectes que poden afectat durant la seva duració.
Històricament, les normatives existents s’han centrat en vetllar per la part teòricament més feble: l’arrendatària. S'entén que la propietària, al posseir la finca objecte del contracte, es troba en situació privilegiada i econòmicament més benestant, pel que les successives lleis, decrets i normes, s’han anat enfocat en protegir el dret d’habitatge de l’inquilí, i la seva unitat familiar.
I la norma més intervencionista, i alhora aplaudida per molts estaments socials, fou la Llei 18/2020, del 18 de setembre, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge. Avui es publica i entra en vigor la sentència del TC, que la declara inconstitucional, per motius competencials.
Des del primer moment que varem estudiar aquesta normativa, vam pensar que no era adequada pels interessos i foment del mercat de lloguer: entenem que perjudica greument tant a propietaris, com a llogaters. A continuació n’exposem la nostra humil opinió, sempre tenint en compte el nostre punt de vista professional i d’experiència en el sector.
I per intentar exemplificar-ho, proposem un cas real, de dos pisos situats en un edifici del centre de St. Feliu de Guíxols, dels quals hem anat gestionant el seu arrendament, en períodes diferents. Tots dos disposen d’una superfície útil d’uns 70 m2, foren construïts a finals dels anys 70’s, no disposen d’ascensor, i amb certificat d’eficiència energètica de lletra “G”.
HABITATGE 1: superfície d’uns 70 m2 útils , 35 m2 de terrassa, ubicat 1ª planta, en bon estat.
HABITATGE 2: superfície d’uns 70 m2 útils, 10 m2 de balcó, 2ª planta, calen actualitzacions.
Arrendament any 2009:
HABITATGE 1: 465 €
HABITATGE 2: 400 €
Arrendament a preu aproximat mercat lliure 2022, sense efectuar-hi cap reforma:
HABITATGE 1: 580 € (si apliquem IPC, entre gener 2009 a 2022 la renda resultant seria 564’51 €)
HABITATGE 2: 470 €(renda actualitzada gener 2009 a 2022, la renda seria 485’60 €)
Arrendament any 2022 (tenint en compte regulació màxima permesa segons índex, abans publicació sentència TC, sense efectuar-hi cap reforma):
HABITATGE 1: 569’76 € (no té en compte àmplia terrassa)
HABITATGE 2: 569’76 €
La propietat d’ambdós habitatges, s’ha plantejat portar-hi a terme una reforma important (a més de la simple pintura i petits arranjaments de manteniment), per actualitzar-los i millorar les condicions de vida dels llogaters: mobiliari i electrodomèstics cuina (pressupost aproximat per empresa local de 9.500 €); tancaments alumini doble vidre (uns 7.500 €).
Aclarim que la norma permetia, en termes resumits, incrementar la renda en un 5%, sempre que es cumplissin tres de les següents característiques: disposi ascensor, aparcament, moblat, calefacció, zones comunitàries, piscines comunitàries, vistes especials, servei consergeria.
En conseqüència, en cas que la propietat decidís reformar els habitatges, la norma declarada inconstitucional no permetria aplicar cap increment del preu de la renda, per que en aquest cas no es compleixen tres dels requisits.
Aquestes situacions no han estat excepcionals en el nostre despatx. En els pocs mesos que la norma ha estat vigent, hem percebut les nefastes conseqüències d’aquesta mala regulació. El resum del que ens hem trobat, malauradament, és pot resumir en:
PERJUDICI PROPIETARI:
L’index de preus ha perjudicat al propietari, en tant que no li ha permés incrementar adequadament la renda en funció de les obres, millores o característiques especials que disposa l’habitatge, com per exemple: si edifici disposa d’ascensor o no; reformes; vistes especials; instal·lacions i serveis, terrasses i jardins,.... (tal i com hem explicat anteriorment, només podia incrementar un 5% la renda, quan es cumplissin tres de les característiques indicades).
Hem de tenir en compte, que els preus de lloguer s’actualitzen ràpidament a les situacions de crisis i fluctuacions econòmiques. Comparant els preus 2009 aplicant-hi la inflació interranual, podem afirmar que en moltes poblacions els preus, segons zones o tipologies d’habitages, no han incrementat significativament (pensem dades de l’estudi col·legi d’API Girona, presentat en jornada immobiliària de l’any 2019).
Per exemple, ja a l’any 2020 els preus dels lloguers es varen mantenir o reduir, vers els anys anteriors, degut a l’efecte pandèmia del covid: va provocar la reducció dels preus dels nous contractes, i la reducció per negociació de les rendes dels contractes existents.
Diversos estudis i enquestes han apuntat que la diferència del preu de renda no ha estat rellevant entre poblacions amb preus regulats o sense (per exemple, segons publicació portal Idealista del mes de desembre: “El precio del alquiler en Barcelona crece un 3,1% en el último año mientras que en Madrid se desinfla un 2,7%”).
Els propietaris tendeixen a estar desincentivats per a arrendar els seus habitatges, destinant-los a altres usos no desitjats per la norma, que és fomentar l’arrendament de primeres residències: venda, destí segona residència o habitatge ús turístic. Val a dir que aquesta desincentivació s’ha produit no només pel decret indicat, sinó per tots els publicats, anterior i posteriorment, en molt poc temps, que han portat a una manca de seguretat jurídica en aquest àmbit.
PERJUDICI ARRENDATARI:
A mig i llarg termini, no es motiva als propietaris a reformar els habitatges, podent-se provocar un efecte similar a l’envelliment del parc d’habitatges existent als anys vuitantes, després de dècades de rendes congelades. Per tant, les famílies viurien en pitjors condicions.
Al desincentivar als propietaris a arrendar, es provoca una reducció de la oferta disponible. Aquesta dràstica reducció de la oferta impossibilita l’accés a moltes famílies a poder arrendar un habitatge, tot i que algunes es puguin trobar en situació econòmica més benestant. El mercat de lloguer, encara es tensiona més.
Aquestes famílies demandants d’habitatges, segurament hauran hagut de cercar en poblacions properes on hi hagi més oferta (perquè la renda no ha sigut regulada). Aquest fet provocaria un augment de demanda i per tant del preu, en aquells municipis que inicialment no estaven catalogats amb “demanda d’habitatge tens”.
Per finalitzar la nostra reflexió, pensem que les institucions han d’efectuar una clara diferenciació, entre els lloguers de lliure mercat, i aquells que s’han de destinar a persones i famílies vulnerables. I no entenem que es traslladi una responsabilitat social propia i bàsica de l’estat del benestar (la defensa del dret a un habitatge digne per persones necessitades), al mercat privat. Les institucions han d’afrontar d’una vegada per totes aquesta difícil situació, i protegir els col·lectius més desafavorits, però no creiem que ho han de fer a costa d’altres famílies (moltes d’elles han aconseguit una residència per destinar-la a lloguer i així complementar la seva pensió, a base d’estalvi i esforç durant la seva vida laboral).
Després de dècades sense que cap institució de cap nivell, ni estatal, autonòmica ni local, hagi apostat clara i definitivament per la defensa d’aquest dret, la norma estrella que es va publicar (i a partir d’avui no vigent), va ser la de regulació del preu del lloguer. Com a observadors i mediadors de les dues parts interessades, afirmem rotundament que s’han perjudicat tant als arrendaments com als arrendataris, i no s’ha solventat la problemàtica d’accés a habitatge (per exemple, segons article publicat pel diari de girona en data 30/03/22, a Catalunya 59.000 persones no disposen d’habitatge digne).
Creiem fonamental que, per l’estudi i aprovació de properes normatives, s’ha de consultar l'opinió de tots els col·lectius, associacions… i molt especialment, als col·legis professionals del sector.