PERJUICIOS RENTA MÁXIMA EN CONTRATOS DE ALQUILER

Desde que tenemos uso de razón, nos ha preocupado la situación del alquiler de residencia habitual, es decir, aquél que destinan los arrendatarios para vivir de forma permanente, con sus familias. Y las diversas regulaciones de los últimos años todavía han agravado esta inquietud.

Como profesionales, nuestra misión es la de consensuar y mediar entre las dos partes intervinientes: propietarios e inquilinos. Cada una, con una situación económica y familiar especial y única, y con intereses a menudo opuestos. Le aplicamos nuestros conocimientos y experiencia a nivel comercial y jurídico, además de la ayuda en todas las gestiones y trámites necesarios. La magia se produce cuando sus intereses mutuos convergen, perfeccionándose el contrato de alquiler. Este contrato es fundamental para que continúe el buen entendimiento y convivencia, y se regulen todos los aspectos que pueden afectar durante su duración.

Históricamente, las normativas existentes se han centrado en velar por la parte teóricamente más débil: la arrendataria. Se entiende que la propietaria, al poseer la finca objeto del contrato, se encuentra en situación privilegiada y económicamente más acomodada, por lo que las sucesivas leyes, decretos y normas, se han ido enfocado al proteger el derecho de vivienda del inquilino, y su unidad familiar.

Y la norma más intervencionista, a la vez que aplaudida por muchos estamentos sociales, fue la Ley 18/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda. Hoy se publica y entra en vigor la sentencia del TC, que la declara inconstitucional, por motivos competenciales.

Desde el primer momento que estudiamos esta normativa, pensamos que no era adecuada para los intereses y fomento del mercado de alquiler: entendemos que perjudica gravemente tanto a propietarios, como a inquilinos. A continuación exponemos nuestra humilde opinión, siempre teniendo en cuenta nuestro punto de vista profesional y experiencia en el sector.

Y para intentar ejemplificarlo, proponemos un caso real, de dos pisos situados en un edificio del centro de St. Feliu de Guíxols, de los que hemos ido gestionando su arrendamiento, en períodos diferentes. Ambos disponen de una superficie útil de unos 70 m2, fueron construidos a finales de los años 70 's, no disponen de ascensor, y con certificado de eficiencia energética de letra “G”.

VIVIENDA 1: superficie de unos 70 m2 útiles, 35 m2 de terraza, ubicado 1ª planta, en buen estado.

VIVIENDA 2: superficie de unos 70 m2 útiles, 10 m2 de balcón, 2ª planta, se necesitan actualizaciones.

Arrendamiento año 2009:

VIVIENDA 1: 465 €

VIVIENDA 2: 400 €

Arrendamiento a precio aproximado mercado libre 2022, sin efectuar ninguna reforma:

VIVIENDA 1: 580 € (si aplicamos IPC, entre enero 2009 a 2022 la renta resultante sería 564'51 €)

VIVIENDA 2: 470 € (renta actualizada enero 2009 a 2022, la renta sería 485'60 €)

Arrendamiento año 2022 (teniendo en cuenta regulación máxima permitida según índice, antes publicación sentencia TC, sin efectuar reforma alguna):

VIVIENDA 1: 569'76 € (no tiene en cuenta amplia terraza)

VIVIENDA 2: 569'76 €

La propiedad de ambas viviendas, se ha planteado llevar a cabo una reforma importante (además de la simple pintura y pequeños arreglos de mantenimiento), para actualizarlas y mejorar las condiciones de vida de los inquilinos: mobiliario y electrodomésticos cocina (presupuesto aproximado por empresa local de 9.500 €); carpintería exterior aluminio doble acristalamiento (unos 7.500 €).

Aclaramos que la norma permitía, en términos resumidos, incrementar la renta en un 5%, siempre que se cumplieran tres de las siguientes características: disponga ascensor, aparcamiento, amueblado, calefacción, zonas comunitarias, piscinas comunitarias, vistas especiales, servicio conserjería.

En consecuencia, en caso de que la propiedad decidiera reformar las viviendas, la norma declarada inconstitucional no permitiría aplicar incremento alguno del precio de la renta, porque en este caso no se cumplen tres de los requisitos.

Estas situaciones no han sido excepcionales en nuestro despacho. En los pocos meses que la norma ha estado vigente, hemos percibido las nefastas consecuencias de esta mala regulación. El resumen de lo que nos hemos encontrado, desgraciadamente, se puede resumir en:

PERJUICIO PROPIETARIO:

El índice de precios ha perjudicado al propietario, en tanto que no le ha permitido incrementar adecuadamente la renta en función de las obras, mejoras o características especiales que dispone la vivienda, como por ejemplo: si edificio dispone de ascensor o no ; reformas; vistas especiales; instalaciones y servicios, terrazas y jardines,... (tal y como hemos explicado anteriormente, sólo podía incrementar un 5% la renta, cuando se cumplieran tres de las características indicadas).

Debemos tener en cuenta que los precios de alquiler se actualizan rápidamente en situaciones de crisis y fluctuaciones económicas. Comparando los precios 2009 aplicando la inflación interanual, podemos afirmar que en muchas poblaciones los precios, según zonas o tipologías de viviendas, no han incrementado significativamente (pensamos datos del estudio colegio de API Girona, presentado en jornada inmobiliaria del año 2019).

Por ejemplo, ya en el año 2020 los precios de los alquileres se mantuvieron o redujeron, respecto los años anteriores, debido al efecto de la pandemia del cóvid: provocó la reducción de los precios de los nuevos contratos, y la reducción por negociación de las rentas de los contratos existentes.

Varios estudios y encuestas han apuntado que la diferencia del precio de renta no ha sido relevante entre poblaciones con o sin precios regulados (por ejemplo, según publicación portal Idealista del mes de diciembre: “El precio del alquiler en Barcelona crece un 3,1% en el último año mientras que en Madrid se deshincha un 2,7%”).

Los propietarios tienden a estar desincentivados para arrendar sus viviendas, destinándolas a otros usos no deseados por la norma, que es fomentar el arrendamiento de primeras residencias: venta, destino segunda residencia o vivienda uso turístico. Cabe decir que esta desincentivación se ha producido no sólo por el decreto indicado, sino por todos los publicados, anterior y posteriormente, en muy poco tiempo, que han llevado a una carencia de seguridad jurídica en este ámbito.

PERJUICIO ARRENDATARIO:

A medio y largo plazo, no se motiva a los propietarios a reformar las viviendas, pudiéndose provocar un efecto similar al envejecimiento del parque de viviendas existente en los años ochenta, después de décadas de rentas congeladas. Por tanto, las familias vivirían en peores condiciones.

Al desincentivar a los propietarios a arrendar, se provoca una reducción de la oferta disponible. Esta drástica reducción de la oferta imposibilita el acceso a muchas familias a poder arrendar una vivienda, aunque algunas se puedan encontrar en situación económica más acomodada. El mercado de alquiler todavía se tensiona más.

Estas familias demandantes de viviendas, seguramente habrán tenido que buscar en poblaciones cercanas donde haya más oferta (porqué la renda no ha sido regulada). Este hecho provocaría  un aumento de demanda y por tanto del precio, en aquellos municipios que inicialmente no estaban catalogados con “demanda de vivienda tensa”.

Para finalizar nuestra reflexión, pensamos que las instituciones deben efectuar una clara diferenciación, entre los alquileres de libre mercado, y aquellos que deben destinarse a personas y familias vulnerables. Y no entendemos que se traslade una responsabilidad social propia y básica del estado del bienestar (la defensa del derecho a una vivienda digna por personas necesitadas), al mercado privado. Las instituciones deben afrontar de una vez por todas esta difícil situación, y proteger a los colectivos más desfavorecidos, pero no creemos que deben hacerlo a costa de otras familias (muchas de ellas han conseguido una residencia para destinarla a alquiler y así complementar su pensión, a base de ahorro y esfuerzo durante su vida laboral).

Después de décadas sin que ninguna institución de ningún nivel, ni estatal, autonómica ni local, haya apostado clara y definitivamente por la defensa de este derecho, la norma estrella que se publicó (ya partir de hoy no vigente), fue la de regulación del precio del alquiler. Como observadores y mediadores de las dos partes interesadas, afirmamos rotundamente que se han perjudicado tanto a los arrendamientos como a los arrendatarios, y no se ha solucionado la problemática de acceso a vivienda (por ejemplo, según artículo publicado por el diario de girona en fecha 30/03/22, en Cataluña 59.000 personas no disponen de vivienda digna).

Creemos fundamental que, para el estudio y aprobación de próximas normativas, debe consultarse la opinión de todos los colectivos, asociaciones… y muy especialmente, a los colegios profesionales del sector.

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